Mieten und Vermieten für Dummies

Was Mieter und Vermieter wissen sollten

Ob Mietpreisbremse, Maklergebühr, Kaution, Renovierungsklauseln, die Nebenkostenabrechnung, Mieterhöhungen, Kleinreparaturen, Wohnungsmängel oder die Kündigung zwischen Mieter und Vermieter gibt es genügend Themen, die für Zündstoff sorgen können. Fast jeder hat das schon einmal erlebt. Aber wer kennt schon das Mietrecht bis ins letzte Detail? Die erfahrene Anwältin Jutta Weber erläutert die Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter. Zahlreiche Checklisten und Mustervorlagen sorgen für Klarheit. So hilft dieses Buch, das Verhältnis zu Ihrem (Ver)mieter so angenehm wie möglich zu gestalten und unnötige Auseinandersetzungen zu vermeiden.

Über die Autorin 7

Einführung 21

Über dieses Buch 21

Konventionen in diesem Buch 23

Was Sie nicht lesen müssen 24

Törichte Annahmen über den Leser 25

Wie dieses Buch aufgebaut ist 25

Teil I: Von der Wohnungssuche bis zum Einzug 25

Teil II: Wenn der Alltag in das Mietverhältnis eingezogen ist 26

Teil III: Mieterhöhung das Schreckgespenst für Mieter 26

Teil IV: Das Ende des Mietverhältnisses von der Kündigung bis zum Auszug 27

Teil V: Der Top–Ten–Teil 27

Wie es weitergeht 27

Teil I Von der Wohnungssuche bis zum Einzug 29

Kapitel 1 Tipps zur Wohnungssuche und Mietersuche ohne Makler 31

Wohnung suchen und finden gar nicht so einfach 32

Kosten im Blick behalten 32

Ebenfalls ganz wichtig: Die Lage 33

Wie Wohnungssuchende mit Eigeninitiative fündig werden 34

Beim Besichtigungstermin dem künftigen Vermieter die beste Seite zeigen 34

Eigene Neugierde kann nicht schaden 35

Mieter suchen und finden gar nicht so einfach 36

Vorsicht vor Mietnomaden 37

Nachmietervorschlag durch den Vormieter 39

Bei der Mietersuche aktiv vorgehen 40

Kapitel 2 Wohnungssuche per Makler 43

Wann Mieter Maklerprovision zahlen müssen 43

Bis zu zwei Monatsmieten sind erlaubt 44

Makler geben nicht so schnell auf 45

Makler müssen einen verbindlichen Auftrag haben 45

Am Schluss muss ein Mietvertrag stehen 46

Kapitel 3 Mietersuche und was Vermieter alles fragen dürfen 47

Drum prüfe, wer sich ewig bindet ... 47

Unkonventionelle Methoden sind nicht immer die schlechtesten 48

Allzu neugierig dürfen Vermieter nicht sein 48

Darüber muss der Mietinteressent Auskunft erteilen 50

Wenn der Mietinteressent schummelt 50

Unzulässige Fragen dürfen falsch beantwortet werden 50

Zulässige Fragen lieber nicht falsch beantworten 51

Was Vermieter sich sonst noch einfallen lassen, um den idealen Mieter zu finden 52

Bonitätsauskunft von der Schufa 52

Mietschuldenbefreiungserklärung vom früheren Vermieter 54

Kapitel 4 Beim Abschluss des Mietvertrags 55

Formvorschriften einhalten 56

Wer im Vertrag genannt werden muss 56

Den Vertrag Punkt für Punkt durchgehen 57

Die Beschreibung der Mietsache 58

Die Höhe der Miete und Fälligkeit der Mietzahlung 59

Regelmäßige geplante Mieterhöhungen 62

Das Mietende 63

Die Haustierhaltung regeln 64

Renovierung und Reparaturen 65

Die Mietkaution 66

Mitvermietetes Mobiliar 67

Modernisierungen durch den Mieter vertraglich regeln 67

Per Widerruf wieder aus dem Vertrag aussteigen 68

Teil II Wenn der Alltag in das Mietverhältnis eingezogen ist 71

Kapitel 5 Was Mieter in ihrer Wohnung dürfen und was nicht 73

Die zulässige Nutzung der Wohnung 73

Arbeiten in der Wohnung 74

Besuch in der Wohnung 75

Balkon– und Gartennutzung klären 76

Gartennutzung festlegen 77

Beim Heizen nicht an der falschen Stelle sparen 78

Die Zahl der Schlüssel immer im Blick behalten 79

Tierhaltung in der Wohnung ist nicht immer gern gesehen 79

Das Treppenhaus ist kein Abstellplatz 80

Untervermietung kann nicht ohne Weiteres verboten werden 80

Wäsche waschen und trocknen muss möglich sein 81

So viel Lärm dürfen Mieter machen 82

Damit gutes Benehmen nicht zur Glückssache wird 84

Kapitel 6 Wenn Vermieterbesuch droht 85

Vermieter machen sich unter Umständen strafbar 85

Wann der Vermieter Ihre Wohnung betreten darf 86

Ablesung von Zählerständen 86

Durchführung von Reparaturen und Modernisierungsmaßnahmen 87

Wann der Vermieter ein »Besichtigungsrecht« hat 88

Konkrete Anlässe für Besichtigungen 89

Spielregeln für Besichtigungen 89

Kapitel 7 Alle Jahre wieder: Die Nebenkostenabrechnung 91

Nebenkostenumlage auf den Mieter nur bei eindeutiger Vereinbarung 92

Vorauszahlung und Pauschale nicht verwechseln 94

Wie eine korrekte Nebenkostenabrechnung aussehen muss 94

Für Laien verständlich 94

Abrechnungsfrist unbedingt beachten 95

Es gilt das »Wirtschaftlichkeitsgebot« 97

Kosten, die im Einzelnen abgerechnet werden dürfen 98

Die Verteilung der Nebenkosten 99

Wenn die vertraglich vereinbarte Wohnfläche nicht stimmt 100

Mieter dürfen die Abrechnungsunterlagen einsehen 101

Bei falscher Abrechnung aktiv werden 102

Typische Fehlerquellen überprüfen 102

Abrechnungsfehler rechtzeitig beanstanden 103

Zu geringe Vorauszahlungen 104

Das ABC der umlegbaren Betriebskosten 105

Kapitel 8 Die Heizkostenabrechnung (k)ein Buch mit sieben Siegeln 109

Heizkostenabrechnung versus Betriebskostenabrechnung 109

Die Heizkostenverordnung: Vermieter und Mieter in der Pflicht 111

Ohne Ablesegeräte läuft nichts 111

Den Ablesetermin nicht platzen lassen 112

Wie Mieter die Abrechnung prüfen können 113

Diese Mindestbestandteile müssen sein 113

Was abgerechnet werden darf 114

Das hat in der Heizkostenabrechnung nichts zu suchen 115

Aufteilung der Heizkosten in Grund– und Verbrauchskosten 116

Wenn der Mieter auszieht 117

Heizen und Heizkosten abrechnen ganz modern 118

Kapitel 9 Modernisierungsmaßnahmen des einen Freud, des anderen Leid 119

Reparatur oder Modernisierung, das ist hier die Frage 120

Keine Modernisierung ohne feste Spielregeln 121

Rechtzeitige Ankündigung 122

Wann Mieter Modernisierungen ablehnen dürfen 125

Wie Mieter ihre persönliche Reißleine ziehen können 127

Sonderkündigungsrecht nach Modernisierungsankündigung 127

Recht auf Mietminderung 128

Kapitel 10 Mietminderung das gute Recht des Mieters, wenn die Wohnung Mängel hat 129

Bei Mangel Minderung aber nicht immer 130

Die Verantwortung für Mietmängel klären 133

Die Beseitigung festgestellter Mängel einfordern 135

Untätige Vermieter unter Druck setzen 136

Keine Mietminderung bei energetischer Modernisierung in den ersten drei Monaten 138

Die zeitliche Begrenzung von Mietminderungen 140

Die Höhe der Minderung 140

Praktiker helfen sich mit Listen 141

Wie die Minderung berechnet wird 141

Schäden müssen zusätzlich ersetzt werden 142

Teil III Mieterhöhung, das Schreckgespenst für Mieter 143

Kapitel 11 Die »ortsübliche Vergleichsmiete« als Maß aller Dinge 145

Mieterhöhungen: Was geht und was nicht geht 145

Unbedingt die Wartefrist einhalten 146

Was unter »ortsüblicher Vergleichsmiete« zu verstehen ist 147

Die fünf Kriterien der ortsüblichen Vergleichsmiete 147

Immer die Form wahren 150

Mündlich reicht nicht 150

Alle Vermieter und Mieter nennen 150

Das Mieterhöhungsschreiben muss eine Aufforderung zur Zustimmung sein 151

Keine Mieterhöhung ohne vernünftige Begründung 151

Mietspiegel: Die einfachste Lösung 152

Sachverständigengutachten: Gut, aber teuer 155

Vergleichen, was vergleichbar ist 155

Die Kappungsgrenze: Höher geht s nicht 156

Wie der Mietspiegel als Begründungsmittel funktioniert 158

Auf Mieterhöhungen richtig reagieren 161

Wenn die Mieterhöhung (teilweise) berechtigt ist 161

Eingeschränkte Zustimmung 162

Wenn die Mieterhöhung in Ordnung, aber für den Mieter nicht bezahlbar ist 162

Wenn die Mieterhöhung formal nicht in Ordnung ist 163

Wenn die Sache vor Gericht geht 163

Fristen einhalten 164

Kapitel 12 Mieterhöhung wegen Modernisierung 165

Keine Modernisierung ohne Mieterhöhung 166

Die Mieterhöhung kritisch prüfen 166

Nicht jede Baumaßnahme ist eine Modernisierung 167

Modernisierungs– und Baumaßnahmen ankündigen 169

Wie die neue Miete ermittelt wird 170

Was die Mieterhöhungserklärung enthalten muss 175

Die Berechnung der Mieterhöhung muss nachvollziehbar sein 176

Wie sich Mieter gegen eine Mieterhöhung nach Modernisierung wehren können 178

Rechnungsbelege prüfen 179

Die Mieterhöhung verweigern 179

Das Mietverhältnis kündigen 179

Der letzte Rettungsanker: Die Härtefallregelung 180

Kapitel 13 Ein Staffelmietvertrag lässt die Miete stetig steigen 181

Vor– und Nachteile von Staffelmietverträgen 181

Planungssicherheit ist für alle gut 182

Kein Sonderkündigungsrecht des Mieters 183

Mietstaffeln dürfen die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigen 183

Andere Mieterhöhungen ausgeschlossen 184

Voraussetzungen für einen wirksamen Vertrag 185

Die Festlegung der Staffeln 185

Die Laufzeit von Staffelmietverträgen 187

Wie es nach Auslaufen der Vereinbarung weitergeht 188

Kapitel 14 Mit der Indexmiete die Miethöhe der allgemeinen Preisentwicklung anpassen 189

Vor– und Nachteile der Indexmiete 190

Wirksame Vereinbarung der Indexmiete 190

Genaue Bezeichnung des Index im Vertrag 191

Zeitliche Befristung der Indexmiete 192

Wie die Mieterhöhung funktioniert 192

Was das Mieterhöhungsschreiben enthalten muss 192

Ab wann die höhere Miete gezahlt werden muss 194

Teil IV Das Ende des Mietverhältnisses 195

Kapitel 15 Den Mietvertrag formgerecht kündigen 197

Kündigung Vermieter haben es schwer 198

Keine Kündigung ohne Kündigungsgrund 200

Kündigung immer schriftlich 200

Wenn mehrere Personen Vertragspartner sind 200

Kündigungsfristen für Vermieter können ganz schön lang sein 203

Besondere Mietverhältnisse 203

Die Ermittlung des Vertragsendes 204

Begründung ist nicht gleich Begründung 205

Kein Begründungszwang bei Sonderkündigungsrecht 206

Hinweis auf das Widerspruchsrecht des Mieters 206

Die letzte Hürde: Der Zugang der Kündigung 207

Der Mieter hat es einfacher 209

Kündigungsfrist unbedingt einhalten 209

Ohne Schriftform geht es auch für Mieter nicht 210

Alle Mieter müssen allen Vermietern kündigen 210

Kapitel 16 Rechtfertigung einer ordentlichen Kündigung 211

Die ordentliche Kündigung: Für Mieter nur eine Formfrage 211

Vermieter brauchen überzeugende Kündigungsgründe 213

Kündigung wegen Vertragsverletzung 213

Kündigung wegen Eigenbedarf 215

Kündigung zur wirtschaftlichen Verwertung der Wohnung 221

Wann kein Kündigungsgrund erforderlich ist 223

Sich gegen eine ordentliche Kündigungen wehren 224

Kapitel 17 Fristlose Kündigung: Die Rote Karte im Mietrecht 225

Wichtige Gründe für eine fristlose Kündigung 226

»Vertragswidriger Gebrauch« 227

Mietzahlungsverzug 229

Störung des Hausfriedens 232

»Sonstige schwerwiegende Vertragsverstöße« 233

Die Frage der Abmahnung 233

Wie eine Abmahnung aussehen muss 234

Wie sich Mieter gegen eine fristlose Kündigung wehren können 236

Wenn der Mieter fristlos aus dem Vertrag aussteigen will 237

Nicht immer wird auf die Kündigungsfrist verzichtet 238

Kapitel 18 Der letzte Rettungsanker: Die Sozialklausel 239

Das Widerspruchsrecht in Härtefällen 240

Ausnahmen vom Widerspruchsrecht 240

Ohne Härtefall kein Widerspruchsrecht 241

Wann sich Mieter auf fehlenden Ersatzwohnraum berufen können 242

Weitere anerkannte Härtefallgründe 243

Formalien, die widerspruchswillige Mieter beachten müssen 245

Widerspruch auf jeden Fall schriftlich einlegen 246

Einen Kompromiss suchen 248

Kapitel 19 Wann Mieter mit Nachmietern aus dem Vertrag aussteigen können 249

Der vorzeitige Vertragsausstieg durch den Mieter 249

Wann ein Nachmietervorschlag den vorzeitigen Vertragsausstieg ermöglicht 251

Die Nachmieterklausel 251

Das »berechtigte Interesse« des Mieters an einem vorzeitigen Auszug 253

Wie es mit dem Nachmietervorschlag funktioniert 254

Nachmieterstellung, wenn kein Anspruch darauf besteht 258

Kapitel 20 Schönheitsreparaturen: Nicht immer Sache des Mieters 259

Nicht alles, was die Wohnung verschönert, ist eine Schönheitsreparatur 259

Renovierung ist eigentlich Vermietersache, uneigentlich aber nicht 261

Unwirksame Renovierungsklauseln in Standardmietverträgen 262

Was Vermieter von renovierungspflichtigen Mietern erwarten dürfen 264

Wenn die Wohnung zu Mietbeginn nicht renoviert wurde 266

Renovierungsarbeiten während des laufenden Mietverhältnisses 267

Fristen sind zulässig, solange sie flexibel bleiben 268

Sinnlose Schönheitsreparaturen kann der Vermieter nicht verlangen 270

Der Mieter renoviert, obwohl die Arbeiten für die Katz sind 270

Der Mieter renoviert nicht, weil er weiß, dass die Arbeiten für die Katz sind, will aber auch nicht zahlen 270

Geld statt Endrenovierung 271

Schadensersatzansprüche des Vermieters trotz durchgeführter Endrenovierung 271

Wenn Mieter nicht ordentlich renoviert haben 272

Wenn Mieter Schäden verursacht haben 272

Schadensersatzansprüche des Mieters, wenn er renoviert hat, ohne dazu verpflichtet zu sein 274

Kapitel 21 Tod des Mieters 275

Wenn der Mieter verheiratet war oder in eingetragener Lebensgemeinschaft gelebt hat 275

Der hinterbliebene Partner möchte in der Wohnung bleiben 276

Wenn der verstorbene Mieter Kinder als Mitbewohner hatte 277

Wenn Mieter mit Verwandten oder einem Lebenspartner in der Wohnung gelebt haben 278

Ausnahmsweise hat der Vermieter ein Sonderkündigungsrecht 279

Wenn der verstorbene Mieter allein gelebt hat 279

Kapitel 22 Vom Auszug bis zur Zurückzahlung der Kaution 283

Der richtige Auszugszeitpunkt kann Probleme machen 283

Ein vorzeitiger Auszug des Mieters 284

Räumung ein dehnbarer Begriff 285

Die Mietrechtsreform unterstützt den Vermieter bei der Räumung 286

Was Mieter und Vermieter bei der Wohnungsübergabe beachten sollten 286

An der Kaution kann sich der Vermieter schadlos halten 290

Wie die Kaution abgerechnet wird 292

Teil V Der Top–Ten–Teil 293

Kapitel 23 Die zehn häufigsten Fehler bei der Betriebskostenabrechnung 295

Kapitel 24 Zehn hilfreiche Tipps für Mieter 307

Kapitel 25 Zehn hilfreiche Tipps für Vermieter 317

Stichwortverzeichnis 331

Jutta Weber ist Rechtsanwältin und Fachjournalistin. Sie schreibt seit über 25 Jahren für Zeitschriften und verschiedene Ratgeberverlage zu verbraucherrechtlichen Themen. Dabei ist sie auf Mietrecht und Wohnungseigentum spezialisiert.